宋欣没有想到的是，手下的十几套房子，有一天会变成负担。
她今年25岁，大学卒业没两年，就入行了民宿业。这些房子都位于东城区，集中在南锣鼓巷、北新桥、鼓楼等地，年轻人扎推的地方。这一片的胡同，有各式各样的房源，宋欣遇到合适的就会租下来。经过简单的软装设计，本来通俗的住所就能变成一间民宿。
“只要手头有了钱，就想继承租新的房子，不会想得太远，最开始并没有太多规划。”
整个上半年，国内旅游市场几乎进入冰点。两年前，本来靠着民宿生意而辞掉工作的宋欣，又回去上班了。宋欣称，airbnb、飞猪等民宿平台，在重新开放预定的日期也一向耽误，最早也要到六月尾。这些房子，大多转成了长租，用来止损。宋欣照旧保持乐观的态度：“我估计等到明年，民宿行业会特别很是好，由于人们太久没旅游了。
“曩昔，宋欣和男同伙也在胡同里住过一段时间，后来他们搬到了向阳区，街区更当代化。她认为，尽管胡同的生活很风趣，但缺乏都市生活的便捷与舒适。“在二环的胡同里，始终少了一种坦荡感，并不太适合年轻人去长住。
1.逃离职场，选择进入民宿业
选择在胡同里开民宿，对于宋欣来说，最初是为了逃避职场上的压力和疲倦感。2017年，她来到工作，在一家教育机构的新媒体部门。最开始的三个月，没有歇息过一天。常要加班到凌晨，天天都住在公司提供的多人间宿舍。
“当时在很崩溃，成天在公司和宿舍，就像困在了盒子里。有种很克制的感觉，你一向在工作，连和同事聊天的时间也没有，天天都在跟屏幕说话。
“宋欣负责撰写营销文案和策划，常要一版又一版地修改。有一次，她把已经悛改好几遍的方案，交给主管。向导当着许多人的面，看过后直接把一沓文件摔了出去，问道：“这是什么东西?”
她想到了辞职，思考了各种可能后，决定开一家民宿。在办公室，她会偷偷在网上看房源。每周只有一天歇息日，她所在的宋庄，离市区有三十多公里。在那天，宋欣会尽可能多约见几个中介，看更多的房源。选择在胡同里开民宿，不仅是看中观光带来的人流量，也是由于投入成原形对较低。
“二环里面，有许多小的中介公司，每个中介都会私自和房东签约。所以他们手上的房源很不一样，你得挨个去看。”
看过三十多套房源后，宋欣终于确定了一间。她称本身对空间很有记忆力，不仅能记住看过的房源的结构，也能很快判断是否适合改造成民宿。“我当时比较倾向复试结构房子。假如只是平层，那就和通俗人家里差不多，没什么特点和奇怪感，不太会有人想住进来。”
当时，她预算有限，只有一万多元。她只能选择了一个很小的房子，只有十平米左右，中心还有房梁，二层的高度不到一米六，呈尖顶状。但房租只必要3000元，走五分钟就能到南锣鼓巷地铁站。
对于房子的改动，也只花了3000多元。她刷了墙漆、铺上了地毯，从闲鱼上看好了沙发、洗衣机、冰箱、电视后，直接叫面包车从对方家里送来。除了胡同太窄，车很难进入外，统统都很顺利。“自己就是一个很迷你的空间，稍微放些东西就很满，温馨的氛围就出来了。”
宋欣的目标客户是寻求趣味的年轻人，他们不太看重要有很恬逸的居住体验。大部分胡同的房子一样，这个房子没有卫生间，必要去公厕。“许多人住民宿，会必要提供什么品牌的洗澡露，各种材质与高度的枕头。但选我这里，他们预算有限，更多是想体验老的生活。”
上线的第一个月，几乎天天都满房，天天房费定在200多元。这让宋欣有了信念，.她也搬进了胡同里，继承探求第二间房、第三间房.......“天天看着叔叔阿姨们，坐在一路下棋、聊天，早上提着鸟笼出门，就感觉生活氛围分外好。”
2.“在胡同开民宿，几乎饱和了”
刚开始的三个多月，宋欣必要带客人入住。房子在一个大杂院里，住了三十多户人。“分外难找，要从一个特别很是小的口进去，拐几道，弯弯曲曲的，在最里面的一排，分外深。”
自助入住后，宋欣常会收到客人发来的信息，对方还没进房子前就想要退订。比起人们想象中的老，有着通亮庭院与树荫的四合院，面前目今逼仄、堆放着的废物的混居院子，显得落差感很大。住客们常反映，房子的隔音也特别很是差，回到家里能听到各类声音，讲话声、电视机声，炒菜的声音，连油烟味也能闻到。
“许多人住一次胡同，就不会来住第二次了。它更适合短暂体验下。” 在经营了一年多后，宋欣手上有了十多套房，聘请了专职的员工做日常清扫。
“那时候，胡同的民宿市场几乎饱和了。” 去年年11月，中国文化和旅游大数据发布了一篇报告，表现中国共有66405家民宿。其中，开有2436家民宿，数量排名在国内城市第二名。但开在胡同里的民宿，并算不主流。同年，王佳音在《建筑与文化》期刊，发表了一篇论文，分析历史城市的民宿空间分布。
她通过大众点评、飞猪短租等信息，行使爬虫技术进行搜集，估算二环内有257个民宿，其中传统胡同院落型民宿只有124处。但从地图来看二环，周长有32.7公里，有41个地铁站，3070个公交站，504个居民区。以天安门为中间，二环内分布了1700个景点。
宋欣称，“在2019年，胡同里新开了许多民宿，是一个上升期。但空房率特别很是高。由于大家风格比较趋夹杂，没什么亮点。来旅游的人，可以选择去品质不同的酒店、旅馆，也可以去民宿更集中的向阳区，没有理由肯定要来胡同。许多女生订胡同房，只是为了拍个照片，在社交网络上夸耀下。”
为此，宋欣给每一个房源定了不同的风格。她尝试过以零食为主题，一整面墙都放着零食，有来自不同国家，更多是童年常吃的品牌。“这些风格，很受小女生喜好。”
偶然，熟客会发来信息，称某个民宿“剽窃”了她的摆设风格，但宋欣从没联系过对方。“我咨询过律师，房子的陈列风格，不能申请版权。这些你也拦不住，对方好不容易买了这些东西，做成了民宿。你告诉了他要撤掉，也挺不地道的。”
认识了市场后，宋欣熟悉了好几个认识的中介。他们手上常有一些毛坯房，会等到装修后，租个更好的价钱。假如在装修前，宋欣发现了这个房子，不仅能获得更好的议价权和协商免租期，也能按照本身的想法进行装修。
去年炎天，她在美术馆后街附近，看中了一套毛坯房。天天，宋欣都会盯着施工队，房屋改造重要是搭建复式结构。她要求两个房间的楼梯，搭在不同方向，肯定程度隔开上楼梯时的噪音。胡同的房子，普遍有有透风、采光不好的题目，假如长久呆在里面，人会感到很克制。在宋欣的要求下，工人们在屋顶子开了一个天窗，“尽管施工难度很高”。
“这成了我们卖的最好的一个房子，好评率分外高。许多人会由于这个天窗来订我们房源，会问过几天来住，会不会看到星星?我说那你肯定要选气候比较好的时候来，否则不肯定看不到的。”
直到有一天，派出所找上了门，房源被登记了。目前民宿生意在中国还没有完全正当，也没被饬令禁止。理论上来说，居民区不被许可开设民宿或家庭旅馆，详细到不同城市，执法尺度都不太雷同。一样平常找上门的执法，大多和周边居民举报有关。
“假如被举报了一次，起码一年内都不能再开了，只能转成长租，前面的努力几乎白费。”
3.与居民打交道：举报与协商
那所被举报的房子，位于育群胡同的一个大杂院。比起表面的整齐路面，院内显得破败，墙面上挂有38个电表。现实上，电表并不能表现出详细户数，由于好几户人常共用统一个电表。现实上，大多数游客只会途径胡同的骨干道，忽略了其格局自己就纵横交错。
几十年前，为了解决浩繁人口的居住题目，在许多四合院内部，改建成了一个又一个的私房，居住空间天然变得痴肥起来。 宋欣称，在深入胡同后，会发现和想象中的差距很大，“居民们不太富裕，装修也特别很是简单，许多照旧用的钢塑门。“今天的胡同，原住民只留下老年人，年轻一代大多搬走。新的住户由外埠务工人员、喜好胡同文化的年轻白领，以及短租的游客们组成。宋欣如许的民宿经营者，捉住了胡同的这种转变，找到了其中的生意与风险。
但想要胡同里开间民宿，必须要处理好和原居民的关系。宋欣吃过好多次亏，”肯定不能说是开民宿的，如许会被举报。每一次，装修房子时，许多居民会过来问，他们会用异样的眼光看着你。问的特别很是细，像调查户口一样，感觉我像做了什么坏事。老一代人有很强的连合意识，当了几十年邻居，曩昔都是家家户户不锁门的状况。”
这两年，好几套房子被举报后，只能找中介退租。在后马厂胡同，宋欣租下过一套带自力小院的房源，改建成了四居室的民宿。中介给了优惠价格，每月一万元，但旺季时天天获得的房费就有1000多元。没过多久，两个女生透露表现想盘下这套房。
这套房同样在一个混居大院的最深处，周边居民对进进出出的人时故意见。宋欣觉得本身精力不太够，赞成了转让。两个多月后，转租的人迟迟没交下一次房租，王欣才知道她们跑路了。
“两小我都是上班族，只是想把民宿当副业。所以管理地不太及时，居民们看着天天都有人进出，分外吵闹，直接把院子封门不让住客进了。最后居委会来了，派出所备案，不可能再继承开民宿了。”
在和居民处理好关系方面，宋欣的男同伙唐彬更加擅长。曩昔，他一向觉得开民宿不太靠谱，但照旧也辞职参与了进来。唐彬称，人的法律意识很强，这也和街道的长期教育有关，“他们会对流动的外来人口，格外小心”。
每周，唐彬和宋欣会抽出几天时间，骑着自行车去查看本身的房源，也和邻居们聊聊天。偶然，唐彬会直接告诉临近的邻居，本身在做民宿。“我会说本身住在附近，是一个创业团队，都是小伙。重要是宣传下胡同文化，让外埠人体验一下老。房子也赚不到什么钱，来住的人也都实名认证了，不是什么杂乱无章的人。你一说赢利，他们就容易眼红，你要强调是年轻人想创业，他们就会理解你。“
在交谈时，唐彬会特地用腔，称本身是本地人。他认为注解本身是外埠人，会被居民们排斥。逢年过节，唐彬会带些茶叶盒水果给邻居。“人熟了之后，就没那么多事了，少了些芥蒂。”
维系这些关系，也必要充足的仔细。去年炎天，一个住客晚上入住时钥匙打不开，给唐彬打来电话。交谈过程中，邻居的老太太出了门，扣问这个住客，对方透露表现本身只是是在网上定了留宿。第二天，唐彬就赶快去找了老太太，和她聊天，“我就问，阿姨昨天院子里有什么事吗?最后和她说，以后遇到什么事情，本身会随时来解决。”
这十多个房源，唐彬事先拍好了视频版路线图，方便客人们入住。他会叮嘱客人们肯定要保持恬静，尤其到了晚上，居民们很早就歇息了。进门的钥匙，一样平常就藏在窗台上，垫上花盆或树叶。他考虑过电子门，但开门时会伴随“滴滴滴”的声音，很容易吵到邻居，也会引起居委会或片警的小心，“一看就知道，你在开民宿了”。“
这两年来，我们也对这些大爷、大妈的性格有了些了解。他们的要求也并不高，你可以干你的事情，只要你不要影响到他们的生活。” 唐彬认为开民宿，尤其是在的胡同里，要先考虑到居民，“你毕竟在别人的地盘上做生意。”
4.“一夜回到解放前”
经验和房源多了后，，宋欣开始更看重民宿的选址。比如，一排房子里，竟然选中心的位置，“南方人可能不知道，在北方买房子，讲究的是不要边户，由于冬天不保温，炎天更热。胡同里房子大多也没有暖气，靠边的会分外冷。”
更为紧张的是，她不再选择胡同里最深处的房源，尽可能找临街的，降低被举报的风险。去年炎天，一个中介带宋欣看了间带自力院子的房源，不必要经过任何人的家。中介给了优惠的租金，每月一万五，但必要一路合作，有了收益后平分。
这套房子挨着南锣鼓巷、中间戏剧学院，旺季的时候，日租可以到2000多元，每月能有五万多元进帐，淡季时也有两万左右。通过这个房子，他们熟悉了一个熟客。这个熟客是住在附近的中年人，深夜在家招待完同伙后，会发信息问有没空房，这时宋欣会给一个很便宜的房费。
去年冬天，熟客透露表现想投资五十万。宋欣和唐彬想到了和中介的类似合作体例。不同的是，他们用投资人的钱来找房源、进行装修，本身负责运营，所得收益再进行分成。他们想以此试水，将来扩大本身的规模，“计划在2020年，贩卖额翻一倍，达到400万。我们还成立了品牌也未空间，想着以后联合小型民宿主，一路扩大市场。“
但不巧碰到了疫情，打断了他们的计划，熟客选择撤资了。二月初，宋欣陆续把手头一些房源，转成了长租。为了过渡，她找了一份新工作，要坐一个多小时地铁才能到公司。“我很腻烦上班地方就是，要假装本身很忙。明明晚上十点要放工，开会非要安排在凌晨十二点，特别很是不能理解。同事都是98、99年的，我就压力很大。”
“住户们，已经把房子布置成他们的样子了” 宋欣称，手头的所有民宿都转成了长租，除了和中介合作的小院外。院子已经空了一百多天，绿植长期没浇水，有些死掉了。“今年的民宿行业，是一个大洗牌。许多做民宿的人，干脆十套、十套的退租，能撑住的人很少。”
五月中旬，唐彬也找了份新工作，去上班了。
很显然，过了六月尾，的民宿也不会解封了。他们已经负债了十几万了，必要用名誉卡套现来交房租。“现金流算是断了，曩昔赚的钱都投到房子里了，所以你看不到钱，这也是创业的怪圈。今年不会有旺季了，等明年吧。假如重选一次，我照旧会做民宿，但不会收那么多房子了。”
作者：赵景宜(来自豆瓣)
